법정지상권 성립요건 이란 경매 - 법정지상권 (法定地上權)이란 - 한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로 각각 그 임자가 달라졌을 경우에 법률이 그 건물 임자에게 인정하는 지상권.
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재했는지, 존재했다면 동일인이었는지, 이후 경매 등으로 인해 소유자가 달라져야 한다.
토지에 대한 근저당권 설정 당시에 해당 건물이 반드시 존재해야 하는데, 미등기 무허가 건물이라 하더라도 요건을 갖춘다면 법정지상권이 적용된다.
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법정지상권 성립요건
기본적으로 성립 여부를 따질 때 확인할 조건은 근저당 당시 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치하였는지를 확인하는데 등기사항증명서, 건축물대장, 건축허가일자, 재산세 과세 대장, 주변인 조사 등을 통해 검토해 보면 된다.
토지근저당권 설정 당시의 건물존재여부와 소유권의 동일성을 요하는 것이므로, 해당 건물에 대한 위 관련 정보가 전무한 상태에서는 응찰자 입장에서 토지근저당권 설정자인 금융기관 측에 적극적인 도움을 요청하여 파악해야 한다. 일반적으로 금융기관에서 토지를 담보로 대출을 해주는 경우 담보 제공된 토지에 대한 기본 조사는 필수적으로 진행하고 있기 때문이다.
법정지상권 성립했을 경우에도 건물에 대한 존속기간은 해당건물에 대한 구조성분에 따라 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물인 경우에는 5년이기 때문에 이 기한이 지나면 철거요청을 할 수 있다.
법정지상권과 관련한 투자의 핵심 4가지
건물주에게 토지를 재매각하는 방법, 건물을 저렴하게 매입하는 방법, 법정지상권 불인정 및 철거소송에 승소하여 철거하는 방법, 법정지상권이 인정된다면 토지지료를 청구하는 방법이다.
일단 법정지상권이 성립하지 않아야 키를 잡을 수 있다.
법정지상권이 성립하지 않는 경우 소송을 진행해 가며 철거를 요구하고 부당이득반환청구, 지료 청구 등으로 지속적으로 압박할 수 있다. 이 과정에서 협의가 되어 매도 또는 매수를 통해 수익을 얻을 수 있게 되다. 만약 1~2년간 재판 끝에 승소한다면 건물 철거를 위한 집행도 가능하기 때문에 상대방도 버티기가 힘들다.
협상을 진행하면서 지료청구를 이유로 가압류를 걸어두고 처분금지가처분 신청을 해야 한다. 건물철거 및 지료청구의 소를 제기하고 유리하게 협의를 끌고 가야 한다. 법정지상권이 성립한다면 지료만 청구할 수 있는데 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다. 상호 간의 협의로 해결하면 되지만, 협의 불가 시 지료청구소송을 하여야 결정을 받는다.
통상 나대지 상태의 감정가, 정기예금금리, 인근의 토지임대시세를 감안하여 판결하는데 임대료가 낮은 농지 등은 2%, 주택은 5%, 상업용지는 7%까지도 결정이 난다. 만약 토지의 소유자가 2년분의 지료가 연체되면 지상권을 해지할 수 있다. 지료나 건물연한에 의한 법적지상권 소멸시효에 걸리면 처분금지가처분 신청을 하고 철거소송을 진행한 후 경매 신청도 가능하다. 경매 신청 시 매각물건명세서에 건물철거소송 진행 중이라고 고지하여 유찰되도록 유도하여 저렴하게 낙찰받고 지료와 상계 처리하는 것도 방법이다.
법정지상권 성립 여부에 대해 몇 가지를 보고자 한다.
- 토지와 건물에 공동담보 설정 후 건물을 멸실하고 새로이 신축하였다면 토지와 건물에 공동저당을 설정한 경우는 법정지상권이 성립하지 않지만, 토지에만 저당권이 설정된 상태로 새로이 지어진 건물에는 법정지상권이 성립된다.
- 집합건물의 법정지상권은 구분행위와 구분의사가 인정된 만큼, 토지를 건물의 부합물로 보아 법정지상권을 요구할 수 없을뿐더러 지료 청구도 어렵다.
- 건물의 소유자가 토지임대차 계약을 맺은 후 건물을 신축하였다면, 민법의 차지권이 인정되어 법정지상권을 주장할 수 있다.
- 토지의 소유자가 지분권자라면 과반수 이상의 지분이 있어야 철거 소송이 가능하다. 또한 건물의 소유자가 토지의 일부분만 소유한 경우 건물에는 법정지상권이 성립되지 않는다.
- 근저당권 설정시 동시에 지상권이 설정되었고, 이후 무허가 주택 및 건물이 건축되었다면 토지근저당권 설정 이후에 건물이 신축되었다면 법정지상권은 성립하지 않는다. 구 건물과 토지에 근저당권을 설정한 이후에 구건물을 철거하고, 신 건물을 신축한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 아버지가 토지소유자이고 아들이 건물소유주일 경우 아버지가 아들에게 토지사용을 허락하여서 건축한 경우 아들이 토지소유자인 아버지의 허락을 받아 건물을 건축한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 법정지상권은 성립되지 않는다.
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