매각물건 명세서 현황조사 보고서 경매 확인할 필요가 있다. 농지 취득자격증명

현황조사 보고서 경매

해당 법원은 경매개시 결정이 떨어지면 집행관에게 즉시(3일 이내) 경매 대상 물건의 현재 상황， 점유자 현황， 임대차 현황， 기타 상황 등을 조사시킨다.

집행관은 해당 경매 물건의 사진 등을 첨부하고， 실거주자와 임대인의 관계를 확인한다. 현황조사서를 잘 살펴야 하는 이유는 경매개시 결정이 나고 나서 바로 조사를 하므로 가장 임차인， 허위 유치권자 등 가짜 권리관계를 파악하는데 아주 정확하고， 중요한 공문서이다.

만약 유치권자가 낙찰자에게 유치권을 주장하려면 경매개시 결정등기 전에 경매 대상 물건을 직ㆍ간접적으로 점유를 하고 있어야 하는데 점유 사실이 현황조사보고서에 없다면 유치권의 성립이불투명하다.

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그러므로 현황조사 보고서는 아주 중요한 권리분석의 시작이 될 수 있다.

매각물건 명세서는 집행관의 현황조사보고서， 임대차 관계 조사서， 이해 관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당요구 신청서를 토대로 작성된다.

매각기일 1주일 전부터 해당 경매 법원에 사본을 비치하여 일반인들이 열람을 위하여 제공하며， 임차인의 점유권한 및 보증금 등에 관하여 한눈에 볼 수 있는 공문서이다.

최선순위 설정 일자는 매각물건 명세서에서 가장 중요한 부분으로 배당에 참여하는 권리 중에서 가장 먼저 설정된 권리. 즉， 말소기준권리라고 생각하면 된다.

배당요구종기는 채권자가 해당 부동산 매각 대금에서 배당을 얼마 받아야 하니 돈을 달라고 법원에 신청할 수 있는 법원에서 정해준마지막 날을 의미한다. 비고란에는 매수 희망자가 주의해야 할 점들이 기재되어 있다.

매각제외 부분， 특별매각조건， 농지취득 자격증명 미 재출시 보증금 몰수조항 등 주의사항이 있다. 이렇듯 매각물건명세서는 경매에서 가장 중요한 문서이다.

농지를 취득하고자 하는 자가 필수로 발급받아야 하는 서류. 경매의 경우 농지를 취득한 자가 법원에서 발급해 준 `최고가 매수인` 증명서를 가지고 해당 농지소재지 읍면동 주민센터에 가서 신청하면 된다.

처리 기간은 접수일로부터 4～14일 이내이지만 경우에 따라서는 당일 발급도 가능하다. 경매에서는 매각결정을 위한 필 수 제출서류이므로， 발급받지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수도 있기 때문에 입찰 전(`정부 24`) 확인이 필요하다.

법인으로 최고가매수신고인이 되는 경우 농취증 발급이 안 되니， 입찰 전 주의가 요구된다.